大唐地产三度闯关港股IPO，在净欠债率过高、资金紧张的情况下，此次赴港上市能否乐成，大概对公司能否挺过眼下的资金紧张局面至关紧张。

二次打击港股IPO败北后，大唐地产越挫越勇，这家闽系房企上市的刻意依然坚定。

5月31日，大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐地产”）申请港交所上市。在首份招股书失效两天之后，大唐地产再度向港交所发起冲刺。

据悉，早在2008年前后，大唐地产便已经传出港股上市计划，但大概因企业内部变更及资金链断裂等因素而弃捐。时隔十年后，2019年12月，大唐地产才初次向港交所递交招股书，但已于本年5月28日失效。

仅过2天后又重新递交上市申请，大唐地产上市迫切之心溢于言表。但联合大唐地产自身谋划情况和目前的地产行业发展大情况，大唐地产第三次闯关港股仍难言乐观，财政高风险仍是难题。

《投资者网》就大唐地产此次港股IPO中的相干问题致函公司，截至发稿前，对方未予回复。

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一波三折上市路

1984年，大唐地产的首创人余英仪，在台湾初次开发“大唐世家”项目。1994年，余英仪进军内地，依赖旗舰产物“大唐世家”在内地第一站厦门崛起，并将公司取名为“大唐地产”。

2009年原本是大唐地产计划赴港上市之年，不外它却在2008年遭遇资金链断裂。据报道，余英仪在2008年4月时曾公然表示上市事情已经进入中期筹备阶段，大唐地产有望成为第一个在香港上市的大陆台资不动产企业。同年8月，余英仪不测去世，叠加全球金融危急发作，大唐地产处于岌岌可危之中，上市事情也因此停顿。

2010年，大唐地产易主，被福信集团战略整合。福信集团于1993年创建于厦门，目前已发展成为以金融、地产、高科技三大产业为主体的海内大型综合性民营企业。

易主后的大唐地产，成了厦门女首富黄晞的控股公司。根据招股书，黄晞现拥有大唐地产77.79%权益。公司执行董事吴迪拥有21.21%权益，大唐地产董事及高级管理层合计拥有1%权益。

大唐地产捉住地产行业高速增长红利，20余年加速拿地、提升贩卖范围、导致债务畸高，到2016年净欠债率高达1085.3%。但是，在房地产行业实行去杠杆，融资情况不停收紧的情况下，上杠杆、冲范围的发展计谋已经不再适用大唐地产，要想实现高速扩张，满足强烈的资金需求，赴港上市补血便成为了其求生之路。

2019年12月份，大唐地产初次向港交所递交招股书，却无疾而终。如今接连再战，上市前夕突击降欠债的大唐地产，上市之路仍难言乐观。

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债务压力大

大唐地产在钻营范围的快速扩张背后，难逃高欠债的窠臼。根据招股书，2016年至2018年，大唐地产的净欠债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。

即便在上市前夕的2019年突击将净欠债率降至119.2%，在房地产行业中仍处于较高位置。根据中国房地产测评中心公布的《2019中国房地产上市公司测评研究陈诉》，125家上市房企的净欠债率均值为92.52%。

大唐地产净欠债率降落的缘故原由，与公司快速增长的权益总额有关。根据招股书，2019年末大唐地产的权益总额到达30.84亿元，已是2018年两倍有余、凌驾2017年4倍。有分析认为，只要权益增长速率快于欠债增长，大唐地产就能通过云云要领降低欠债。但是，大唐地产净欠债率的突然走低是否可连续？这是值得市场存眷的问题。

截至2020年2月29日，公司拥有82个由附属公司、合营企业、联营公司开发的项目，其中由59个附属公司开发项目总修建面积约710万平方米；应占合营、联营企业开发项目总修建面积约180万平方米。大唐地产对范围扩张的需求，急需探求资金。但另一方面，欠债攀升、现金紧张也成为了发展掣肘。

根据招股书，2017年至2019年，大唐地产的欠债总额分别为257.79亿元、297.51亿元和339.55亿元。其中，乞贷总额分别为91.45亿元、84.60亿元及77.70亿元，与不足百亿的收益范围相比，欠债压力非常之大。

截至2020年2月末，大唐地产乞贷总额达79.27亿元，其中一年内到期乞贷24.33亿元、一至两年内到期乞贷31.51亿元。而2019年末公司账上现金及现金等价物净额仅有22.14亿元，现金短债比0.91，公司面临偿债压力。

房地产企业对资金需求巨大，资金紧张也是目前中小房企面临的普遍危急。据人民法院公告网的数据显示，截至6月8日，2020年房地产企业的停业数目已经达210家，平均天天都有1.3家房企申请停业，主要以三四线的中小型房企为主。

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千亿目标仍有差距

根据招股书，目前，大唐地产的业务主要漫衍在中国主要四大经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边都会、京津冀经济区及长江中游经济区，但多数入驻都会为二三线都会，二线都会仅有天津、厦门、福州、长沙、西安、重庆等地，其余均为柳州、岳阳等三四线都会，尚未入驻一线都会。

从财政数据来看，收益范围不足百亿。2017年至2019年大唐地产收益分别为40.19亿元、54.95亿元及81.08亿元，年复合增长率约为42%；纯利分别为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元，复合年增长率为23.2%。

作为综合物业提供商，主营开发住宅物业外，大唐地产亦开发商业物业，包括办公楼宇、旅店、购物中心及其他。详细来看，2019年，大唐地产贩卖物业、提供修建、租金收入、提供旅店服务及其他业务分别占比95.9%、2.7%、0.5%、0.4%和0.5%；毛利率分别为27.4%、5.0%、99.1%、0.6%、7.7%。

大唐地产尚未在招股书中公然贩卖额，但据中指研究院排名，2019年大唐地产以331.5亿元贩卖金额排在行业第81位；根据亿翰智库榜单，大唐地产整年贩卖310.0亿元，排名86位；观点研究院的数据则为365.7亿元，排名79位；克而瑞的榜单中，大唐地产全口径贩卖金额为339.5亿元，排名第81。综合几大榜单数据，大唐地产2019年贩卖金额维持在300亿元的范围，房企排名80位左右。

而早在2018年，大唐地产便提出“3年冲刺500亿”的目标，2019年，大唐地产将这一目标上升为“本年500亿，3年1000亿+，进入天下房企50强。” 但从梳理榜单数据来看，2017年大唐地产贩卖范围初进百亿阵营，2019年尚未完成500亿元目标，贩卖范围和排名与目标仍有较大间隔。（思维财经出品）■

（本文仅供参考，不组成投资发起，市场有风险，投资须审慎）

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