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律师分析称，“九成”贷款的操作看似是解决了部分购房者的首付压力，但实质上却是开发商在变相套取银行贷款，以达到资金回笼的目的。而且银行会严格审核个人住房贷款首付款资金来源，一旦被发现上述操作，购房合同将会被认定为无效。

原标题：郑州楼市凉意起 项目各显神通揽客

本报记者/夏晨翔/郑州报道

卢志坤“您只需要交10%的首付款，然后开发商会在购房合同中调高总价，那么贷款70%的额度其实就相当于原来的90%房款。这样您的首付压力会小很多，而月供也不会增加太多。”中昂·玉棠府项目一位销售人员如是表示。

近日，《中国经营报》记者走访郑州楼市发现，在首付分期乱象被整顿之后，上述通过做高合同价格以获取更多贷款、降低首付款的形式悄然出现。

而在此背后，则是郑州市1月新房市场“惨淡”的成交量。官方数据显示，1月份，郑州全市商品房批准预售面积129.9万平方米。但全市商品房销售共5458套（间），销售面积仅为60万平方米。

有研究机构指出，这一数据创下了除受疫情影响的2020年2月外，郑州市近十年来最低的单月成交量。

或受此影响，记者在走访中发现，多个已取得商品房预售许可证的项目，出现了将预售楼栋拆分为两个单元或是上下楼层进行分批次销售的捂盘情况。亦有项目推出“总房款减五万”“开盘特惠九七折再加按揭九八折”等优惠活动。

“九成”贷款

中昂·玉棠府项目位于郑州市商都大道与祥云路交汇处东北方，正值项目首期开盘，售楼处内看房者络绎不绝。

据了解，该项目目前在售户型为100~120平方米，销售均价约在8000元。以一套110平方米的房源为例，其总房款约为88万元，首付比例按照30%计算，则首付款约为27万元。

但是，销售人员告诉记者，由于项目为首期开盘，对于首付款有压力的客户，开发商推出了10%首付款即可购房的活动，名额仅为20个。

“比如这套110平方米的房子，总房款是88万元，首付约是27万元。但是如果选择10%首付的话，您只需要交9万元，剩下79万元都可以进行贷款。”销售人员表示。

按照政策要求，购房者最低首付必须为三成，那剩下的两成首付款将如何支付？另一方面，银行又怎么会同意“九成”的贷款？

对此，销售人员解释称，在签订购房合同时，开发商会将总房款调高，比如将上述房源总房款定为113万元，这样首付款约为34万元，70%贷款即为79万元。

而在34万元首付款中，购房者只需交9万元，余下差额则由开发商以物业补贴、装修款等方式先给购房者，再由购房者将整个首付款打入相应的监管账户。

“其实开发商报给房管局的并不是实际成交价，而是一个虚高的价格。合同上体现的是调高后的成交价，主要目的就是为了保证能够从银行获得更高的贷款金额。”销售人员告诉记者。

北京市盈科（郑州）律师事务所律师郭一帆分析称，上述操作看似是解决了部分购房者的首付压力，但实质上却是开发商在变相套取银行贷款，以达到资金回笼的目的。而且银行会严格审核个人住房贷款首付款资金来源，一旦被发现上述操作，购房合同将会被认定为无效。

对于上述情况，记者致电项目公司采访，但是电话始终无法接通。

捂盘惜售？

除了上述操作外，记者在走访中发现，包括中昂·玉棠府在内的多个项目，或还存在着捂盘惜售的情况。

2月23日，中昂·玉棠府项目首次取得商品房预售许可证，预售楼号为1号楼，总层数33层，共计196套房。

但销售人员介绍，该项目目前仅在售1号楼20层以下房源，而20层以上房源要分批次加推，具体销售时间还未确定。

“我们项目首开的是7号楼，分为东西两个单元。目前，西单元已经封盘，不再销售，东单元还没有开盘，现在正在认筹排号，预计三月中下旬开始选房。”申泰·中原印象项目一位销售人员告诉记者。

位于郑州市金水区的申泰·中原印象项目同样于2月23日取得商品房预售许可证，预售楼栋为7号楼，共计272套房源，该楼栋分为东西两个单元。但销售人员表示，西单元所剩房源不多，目前已经封盘，等到东单元开盘时才一同对外销售。而东单元则处于认筹排号阶段，交1万元可享受一个点的优惠，开盘时间预计在三月中下旬。

申泰·中原印象项目一位王姓负责人在接受记者采访时表示，该项目并不属于捂盘惜售，事实上，在取得预售证后，预售房源已经全部对外公示。通常理解的开盘是选房环节，而该项目不过是形式上有所不同，前期先进行排号，后期再选择一个时间段进行统一选房。

位于郑州高新区的另一个项目规划建设9栋高层及18栋洋房。3月4日，该项目取得10栋楼的商品房预售许可证。但是，记者实地走访发现，项目仅推出3、4、25、28、31号楼等5栋楼房源，且价格方面并未确定。

“拿到预售许可证的楼栋多，但是并没有全开盘，我们计划分批次进行加推。而且价格还没有确定，只能先按照高层单价1.3万元来简单估算。”该项目一位销售人员告诉记者。

据介绍，该项目目前已启动认筹，其中高层认筹金为1万元，洋房认筹金为2万元，参与认筹的客户将签订一份项目认筹协议书，日后则可享受相关价格优惠及优先选房的资格。

对于上述情况，项目方面则回复记者称，该项目目前预售房源已全部推出，购房者可自由选择。而且价格方面均按照相关规定进行公示。销售人员或为刚加入该项目，对具体情况不太了解，表述不全面。

而位于郑州市惠济区的绿都·青云叙项目则于2月25日取得8号楼商品房预售许可证，共计216套房源。销售人员介绍，该项目同样分为东西两个单元，目前在售8号楼东单元房源，西单元房源则暂时不对外销售。

事实上，早在2018年，郑州市政府即出台了《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》（郑政通〔2018〕44号），明确提出房地产开发企业取得《商品房预售许可证》，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

对此，记者致电郑州市住房保障和房屋管理局，一位工作人员表示，会对上述项目销售情况进行调查，如果发现确实存在捂盘惜售的情况，将会督促相关企业进行整改。

“折上折”优惠

2月24日，郑州市住房保障和房地产管理局发布郑州市房地产市场1月份销售情况，统计信息显示，1月份，郑州全市商品房批准预售面积129.9万平方米，其中，全市商品房销售共5458套（间），销售面积为60万平方米。

对此，有研究机构指出，这一新房销售量，比去年同期15181套（间）下降64%，与2020年12月39987套（间）相比，更是暴跌86.3%，成为除受疫情影响的2020年2月外，近10年来郑州新房市场的历史最低点。

在这一低迷的市场背景下，记者发现，郑州市多个新开楼盘均推出了如“总房款减五万元”“认购九八折再加按揭九八折”“开盘特惠九四折”等优惠活动。

“我们项目8号楼属于新年加推，购房者可以享受新春购房立减五万元的优惠，在此基础上，现在购房还可以享受开盘特惠九七折和按揭九八折的优惠。”绿都·青云叙项目销售人员告诉记者。

以该项目一套95平方米的户型为例，其原总价约为150万元，减去五万元再加上“折上折”的优惠后，其总价约138万元，优惠达到12万元。

中昂·玉棠府项目亦推出了类似的优惠活动。据介绍，该项目总房款同样立减五万元，在此基础上，还可享受认购九八折加按揭付款九八折的优惠。如该项目一套110平方米的户型，其原总价约为97万元，经过优惠，总价约为88万元。

而中建·澜溪苑项目均价在1万元左右，精装修交付。销售人员介绍，该项目已于元旦开盘，目前确定购房可直接享受九四折的优惠。

对此，有分析称，一方面，在春节之前，各大开发商就开始推出各种促销活动，刚需客户已经被“收割”的所剩无几，而受疫情影响，各地鼓励“就地过年”，导致返乡置业人群大幅减少；另一方面，则是金融政策收紧和新的网签政策发布，不确定性因素增加，购房者观望情绪加剧，所以导致1月份郑州新房市场成交量“惨淡”。

不过，亦有业内人士指出，目前郑州市供需关系在过去的两个月内已经得到缓解，尤其是市区的供需关系逐步回归理性，库存也有所下降，预计到3、4月份，郑州楼市将会有所回暖。

责任编辑：杨亚龙