0.97%中签率这是疯了吗？

　　2021年限售盘最低的有房中签率诞生了，不是奥体世纪城，也不是科技城申花桥西，而是位于“刚需洼地”的崇贤—星合映。

　　1个月前，我们曾对这个楼盘做过点评。以下为之前的文章截图

　　价格信息：双限均价23000元/㎡，精装交付

　　户型面积：建面约89-125㎡

　　楼幢情况：规划20幢7-18F建筑，共1433套

　　开盘计划：预计3月底加推12和13幢，89-99方户型，剩余7幢楼。

　　倒挂情况：参考附近次新盘挂牌均价2.7万/㎡，少许倒挂。

　　专家点评——

　　崇贤板块不多介绍了，刚需圣地，最大优点是价格洼地，最大缺点就是临近绕城，目前板块内没有地铁，城市界面比较弱，但地铁四期规划有地铁。

　　该项目在板块内，位置还可以的，主要靠近商业综合体，小区体量还可以，相对配套会好做一些。最小面积为89方，降低了入门的门槛。

　　开发商祥生在杭州最近动作频频，擅长户型设计，不过口碑仍需时间验证

　　但是项目距离绕城高速只有300多米，难免会有些影响，这也是崇贤新盘的通病了。

　　下一次加推因为房源少且都是小户型，中签率可能掉到10%一下，需要锁盘7年，望注意。

　　当时预测到楼盘此次加推会锁盘，但没想到中签率会这么低，4085个人抢94套房，综合中签率2.3%，有房户的中签率甚至低到0.97%，创下今年限售盘之最。

　　同样位于崇贤板块的路劲银城澜仕里，3月加推中签率也低到7.48%，纳入限售的行列。

　　要知道，这个盘前几次加推基本都是接近于流摇的状态。

　　崇贤一下子火爆的原因，在于两点，一个是地铁四期规划，有望改变崇贤长期无地铁的问题。还有一个是杭州二手房底部抬高，凸显了崇贤价格洼地的价值。

　　可惜的是，他们只看到了价格洼地，但是却忽略了限售新政下，价格洼地可能也会变成价值陷阱。

　　星合映（2.3万/㎡）旁边的二手房，主要有同样属于祥生的群贤府——去年刚交付的次新房，也是沿高速。

　　目前贝壳挂牌量53套，挂牌均价2.8万/㎡左右，近期成交量不错，但成交价格不到2.6万/㎡，有不少房源都从去年的6-8月开始挂，一直到现在还没有卖出。

　　还有绿都东澜府，也是去年交付的次新房，和星合映相比不沿高速。

　　目前贝壳挂牌24套，挂牌均价2.8万/㎡左右，但成交量比较低，甚至有房源从去年上半年开始挂牌至今没有卖出。

　　这些情况都说明，崇贤目前这样的挂牌价，购房者的承接意愿比较低。

　　从星合映这次的登记情况可以看到，有一个数据值得我们警惕，有房户达到2426户，远远超过了无房户，对于崇贤的一个挨近绕城高速的刚需盘来说，基本不存在改善置换的可能。

　　因此这2426户有房户，可以基本理解为投资客+30岁以下单身自住群体。

　　星合映的交付时间是预计2023年6月，算上限售5年的时间，也就是2028年6月才能销售，锁盘时间长达7年2个月。

　　按照我们通用的资金成本年均5%+来计算，锁盘7年多的资金成本大约为40%左右，也就是说，7年后星合映的销售价格

　　——达到至少3.2万/㎡才能保本

　　——达到4.1万/㎡年均收益率才能达到5%

　　——达到4.9万/㎡年均收益率才能达到10%左右

　　——达到6.5万/㎡年均收益率才能达到20%左右

　　以此推算，如果作为纯投资来看，7年后星合映的要卖出4.1万/㎡以上的价格，收益率才能超过理财，其中还没有计算后期销售成本的因素。

　　而按照目前周边同等二手房2.6万/㎡的成交均价来看，还需要有很长远的路要走。

　　之前我们说过板块定位的问题，崇贤——属于刚需自住的板块，即使他以后通了地铁，也无法让乌鸡变成凤凰，天花板也是有限的。

　　如果超过了这个天花板价格，那购房者会主动选择更优的板块。

　　劝一下纯投资的购房者，咱们把崇贤的房子，让给那些刚需自住的人们吧！

　　如果真要投资，是不是可以考虑下周边的次新房，为了肉眼可见的倒挂，锁盘7年之久，不值得！

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