盈利下滑、降速前行、多元化

　　转型……随着3月年报季的“落幕”，多家华东房企2020年成绩单所透露的关键信息，持续引发市场关注。

　　《中国经营报》记者梳理多家华东房企年报发现，尽管遭到新冠肺炎疫情、融资新规出台等因素影响，但世茂集团等企业业绩依然稳步增长，2020年世茂集团合约销售额达3003亿元，同比增长15.5%。

　　除了业绩变动外，房企“三道红线”触线情况也受到外界关注，截至2020年末，多家华东房企成功实现“降档”甚至“零踩线”，但依然有房企在等待转变为“绿档”。

　　规模加减法

　　“疾风知劲草”，在2020年受疫情等不利因素影响下，多家华东房企成功实现规模进阶。

　　克而瑞数据显示，截至2020年12月末，TOP100房企的累计销售操盘金额达到114839.4亿元，较2019年增长13.3%，但在2020年，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升，其中，TOP10和TOP30房企操盘金额门槛分别提升18.5%和16.8%至2404.2亿元和1120亿元。

　　梳理华东房企年报可发现，2020年，世茂集团合约销售额达3003亿元，成功突破三千亿大关，其行业排名也攀升至第八位，而同为闽系房企的禹洲集团，也在2020年进入“千亿军团”，其累积合约销售金额约为1049.67亿元，同比增长39.74%。

　　除此之外，滨江集团、祥生控股等华东房企业绩也稳中有进，如在2020年，祥生控股权益合约销售额为781.68亿元，同比增长25.1%，亿翰智库就认为，上述增速“远高于同期TOP30房企的平均销售业绩增速”。

　　在不少房企实现规模进阶的同时，也有相当数量华东房企再次“爽约”年度销售目标，如绿地香港2020年合约销售额约为545亿元，未完成550亿元目标。

　　年度目标

　　“去年绿地香港实现房地产合约销售545亿元”，绿地香港回复认为，“在全年疫情影响及行业调控的大背景下，基本达到公司的预期”。

　　其实细究可发现，2020年已是绿地香港连续第三年未完成年度目标了，相关信息显示，2018~2019年，其原定计划目标分别为400亿元、500亿元，但实际完成额仅分别为379.25亿元、484.58亿元。

　　“绿地香港曾在2017年业绩报中提出千亿战略目标，是基于当时的发展模式、市场行情和政策空间”，绿地香港回复称，随着国家对房地产行业的持续调控，房地产行业的发展也进入了新阶段，“规模已不是公司唯一的发展目标，绿地香港也更加注重高质量的可持续发展”。

　　无独有偶，2017年，弘阳董事长曾焕沙曾提出“2020战略”，表示要在2020年完成千亿销售目标，但相关数据显示，其2020年合约销售金额为865亿元，未完成原定目标。

　　除此之外，多家华东房企还遭遇规模与利润的平衡难题，如财务数据显示，截至2020年末，绿地香港毛利率为24.5%，较2019年度的29.5%下滑约5个百分点。

　　“2020年毛利有所下降，离不开行业大趋势中土地成本上涨的原因，这是一方面。另一方面，我们今年确认收入项目中，招拍挂、收并购的比例达到了平衡。”新力控股相关负责人此前表示，“未来，我们预期毛利率应该会在24%-25%区间。”

　　换档“进行时”

　　除了业绩变动之外，在国家“房住不炒”的政策背景下，房企“三道红线”的合规情况也颇受市场关注。

　　克而瑞研究中心杨科伟等人认为，“房企融资环境或将持续收紧，‘三道红线’仍将持续发力，并将成为房企融资重要的参考标准。除了首批12家试点房企之外，‘三道红线’监管范围或将稳步扩容至全行业，更多房企将依据‘三道红线’的触线情况，分档设定有息负债规模的增速阈值。”

　　梳理多家华东房企财务数据可发现，截至2020年12月底，世茂集团、中骏集团等皆实现“三道红线”全面达标，其中世茂集团成功实现“零踩线”，截至2020年末，其净负债率下降7.1个百分点至50.3%，资产负债率(扣预收款)68.1%，现金短债比(扣预售监管资金)1.16倍。

　　“目前世茂已经是绿档的企业，2021年我们仍然会通过几方面进一步加强管控，比如提升我们的销售去化力度，确保按揭回款，促进资金的回笼，合理铺排投资计划和预算，达成经营性的现金流为正。”世茂集团相关负责人如此表示。

　　不仅是世茂集团，相关信息显示，截至2020年底，融信中国净负债率为83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08，扣除预收账款的资产负债率69.9%，成功实现由“黄档”降至“绿档”。

　　梳理可发现，除了已经成功实现“零踩线”的房企外，仍有不少华东房企在等待“降档”。

　　财务数据显示，截至2020年末，绿城中国净负债率、现金短债比分别为66%、2.0，但其扣除预收后的资产负债率为71%，虽较2019年略有下降，但仍然踩中一条“三道红线”。

　　而除了绿城中国外，绿地香港也踩中一条“三道红线”，相关数据显示，截至2020年底，绿地香港净有息负债率为49%，现金短债比为1.3，但剔除预收款项后资产负债率为80.2%。

　　“绿地香港目前财务结构还是非常良性的，一方面偿债压力并不大，同时我们现有的融资渠道非常畅通，‘已批未放’的余量也充足”，绿地香港同时回复称，“下一步我们还会逐步拓展一些，包括供应链、应收应付、境外银团等，都会进一步优化我们的财务结构。”

　　挖掘“第二增长曲线”

　　在对外公布2020年业绩的同时，多家华东房企也透露了新的年度目标。

　　“2021年集团可售货值5500亿元，按照去化率60%计算，即可实现3300亿元的年度销售目标，同比增速达到10%以上”，在2020年业绩发布会上，世茂集团管理层透露了上述信息，而新城控股则将2021年的销售目标定为2600亿元。

　　上坤集团相关负责人也在2020年业绩发布会上表示，“如果说一定要对2021年的销售目标量化，预计2021年合约销售目标是增长15%左右”，其同时表示，“上坤未来将坚持高质量适度规模增长发展策略。”

　　不仅如此，梳理可发现，在地产“白银时代”，房企纷纷降速前行，谋求“高质量发展”，适当调整销售规模增速，已成为多家华东房企的普遍选择，如在2020年完成545亿元销售额的绿地香港，提出2021年的合约销售目标为600亿元，同比增长10%。

　　对此，绿地香港回复记者称：目前聚焦长三角和大湾区的业务发展，这些城市的发展动能相对较高，储备土地多分布于经济发展迅猛、人口导入量大、极具竞争优势的核心城市；叠加我们在产品力上的竞争优势，对于今年完成600亿的目标，我们还是非常充满信心的。

　　“旭辉公司内部不会定行业排名目标”，旭辉董事局主席林中亦表示，“旭辉坚持有质量的增长和可持续的发展，我认为行业的排名是一个结果，不是追求经营管理工作的目的。”

　　“未来，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限，‘三道红线’将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验”，克而瑞研究如此认为。

　　值得注意的是，在“房住不炒”政策、“三道红线”融资新规等行业大环境下，发力多元化业务、挖掘“第二增长曲线”，也正成为华东房企的“必选项”。

　　“房企多元化肩负着挖掘‘第二增长曲线’的重任，投资布局逻辑也将发生转变”，克而瑞研究认为，“一是投资方向更加聚焦，二是布局方式由经营转向投资入股，投资入股的主要优势在于可以更快地进入其他产业，且机会成本相对可控、效率也更高”。

　　通过梳理华东房企年报信息可发现，不少华东房企已在多元化转型上取得积极进展，如相关信息显示，2020年，世茂集团来自非房业务的营收占比，首次实现“破6”，达到了6.8%的比例。

（文章来源：中国经营报）